建设工程项目投资大、周期长、涉及面广，在每个环节都隐藏着法律风险。因此，无论是新建项目还是对已建项目的并购，当事人都非常有必要对项目做好风险防范工作，对项目全方位进行充分调查、分析。通过律师对项目本身的真实性、合法性审查，以及项目参与各方主体进行法律尽职调查，可以为委托人最大限度提供项目及项目参与主体真实情况，对项目存在的法律风险进行分析判断，为委托人进行决策提供依据，防范法律风险。本文中，笔者根据近年来对工程项目尽职调查的实务经验，拟从对建设项目、项目施工单位（承包人）、建设单位（发包人）三个方面的尽职调查，以梳理尽职调查需关注的要点，并进行分析。

一、对工程项目的真实性、合法性进行调查

一个工程项目的真实性、合法性与否，对发包方及承包方都有密切关系。如果项目不具备真实性、合法性，即便工程完工，也仍是违章建筑。那么，发包方面临工程项目无法销售、出租、被拆除及行政处罚的法律风险，承包方面临无法收回工程款及行政处罚的法律风险。而判断一个项目是否真实、合法，应当从立项、规划、开工等方面进行。

（一）立项

如工程项目需要立项的，查应查清项目是否取得了当地发改委的审批文件，是否已经准予立项，取得了相关的项目许可文件。

建设工程立项，一般需要编制项目可行性研究报告、土地部门用地预审文件、规划部门的选址意见及核发的红线图、环保部门的环评意见等文件一并立项，该等文件都需发改委批复。立项批复文件是建设单位申请用地规划许可证的前提。

关于立项程序，一般分为项目建议书审批和可行性报告审批：

1．项目建议书审批

项目建议书由建设单位根据政策和行业要求，并结合当地发展规划提出，主要内容包括项目概况、项目背景及市场前景、项目建设综合条件（地形、水文、气候、地质等）、项目规模及标准、工程预算及资金来源、项目实施计划、国土及规划部门对项目拟建地点的意向性意见等。

2．项目可行性报告审批

项目可行性报告由建设单位以批准的项目建议书为依据编制，并在项目建议书规定地区范围内，由规划、国土部门确定项目建设地点。报告附件一般包括批准的项目建议书、国土及规划部门定点意见、资金来源的意见、环境评估意见等。

项目建议书和可行性研究报告在研究范围和内容结构上基本相同，但因二者所处阶段和要求不同，侧重点也有不同。随着《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号）的出台，“非政府投资类项目一律改为核准制和备案制，取消审批制……企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。”

（二）是否取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证

1．建设用地规划许可证

《城乡规划法》第37条、第38条分别对划拨土地及出让土地的建设用地规划许可证作出了规定。第37条规定，以划拨方式取得土地使用权的建设项目的，建设单位应当向城乡规划部门申请用地规划许可证，取得建设用地规划许可证后，经审批后土地主管部门方可划拨土地。第38条规定，以出让方式取得土地使用权的建设项目的，建设单位签订土地出让合同后，向城乡规划部门申请用地规划许可证。

第39条进一步规定，“……对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”据此，对于未取得建设用地规划许可证批准建设用地的，土地有被要求退回的法律风险。

2．建设工程规划许可证

根据《城乡规划法》第40条第1款的规定，建设单位对工程建设前，应当向城乡规划部门申请办理建设工程规划许可证。

第64条进一步规定，“未取得建设工程规划许可证……，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”据此，如果建设项目未依法取得建设工程规划许可证，不得开展后续工作。即便项目已经完工也不得竣工验收。

《建设工程司法解释（二）》第2条规定，“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。”

据此，如果建设项目未依法取得建设工程规划许可证，不得开展后续工作；项目即便完工也面临无法办理竣工验收备案手续的风险；并且，在该种情况下所签订的施工合同亦面临无效的法律风险。

（三）是否取得施工许可证

根据《建筑法》第7条、8条规定，建筑工程开工前，建设单位应当依法向相关建设行政主管部门申领施工许可证。申领施工许可证，应当具备以下条件：

（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（2）已经取得建设工程规划许可证；

（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（4）已经确定施工单位；

（5）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（6）有保证工程质量和安全的具体措施。

从上述条件来看，取得用地规划许可证及工程规划许可证是办理施工许可证的前提。实务中，很多项目迟迟拿不到施工许可证，往往是因为没有取得两个规划许可证。

对于一个新建工程，只有在施工合同签订之后才能向有关部门申领施工许可证。但是，如果建筑企业接手的是一个已经开工的工程，则需要调查施工许可证。

（四）是否取得商品房预售许可证

预售许可证是房产在销售过程中通常所说的“五证”中的最后一个证。没有预售许可证情况下禁止开发商企业进行房产预售，否则购房合同会被认定为无效。

关于商品房预售许可证的取得，《城市房地产管理法》第45条，《城市房地产开发经营管理条例》第22条、23条，《城市商品房预售管理办法》第6条、7条规定，进行商品房预售必须符合三个条件：

（1）已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

上述是商品房预售的三个条件，满足该条件的，可以按照规定的材料清单相应提交证件及资料，经房地产管理部门审查后决定是否准予开发企业进行预售。