审理经过

上诉人贵州鑫盈商业管理有限公司（以下简称鑫盈商业）诉被上诉人王英商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初7364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉求

鑫盈商业向一审法院起诉请求：被告按照“富力中心”认购协议约定与原告签订《贵阳市商品房买卖合同》及《商业运营管理合同》，庭审中原告将诉讼请求变更为：被告按照“富力中心”认购协议约定与原告签订《贵阳市商品房买卖合同》。

一审法院查明

一审法院认定事实，2019年9月29日，案外人贵州大西南房地产开发有限公司（甲方）与案外人侯青山（乙方）签订《大西南?富力中心商品房认购书》（编号：8884789），约定案外人侯青山向案外人贵州大西南房地产开发有限公司开认购中国大西南?富力中心-中央绿轴商铺，该商铺位于贵阳市观山湖区，其中包括被告向原告鑫盈商业认购的涉案房屋。《大西南?富力中心商品房认购书》（编号：8884789）第三条约定：“……6、乙方在签署《商品房买卖合同》时，不得变更买受人。如乙方因故确需增加或减少买受人的，乙方须在签署《商品房买卖合同》前事先以书面形式向甲方提出申请，并在征得甲方同意后方可。”2019年12月11日，案外人侯青山与原告鑫盈商业签订《委托销售协议》，约定前述地下负一层的商铺由原告鑫盈商业代案外人侯青山销售。

2019年10月6日，被告（乙方）与原告鑫盈商业（甲方）签订《“富力中心”认购协议》（编号：0000083），约定被告向原告鑫盈商业认购位于贵州省贵阳市观山湖区“富力中心”Ａ7Ｂ11（1-37）号门面，建筑面积约40.4平方米，认购总价1042230元，认购总价包含房款及运营转让费，房款总价525200元。认购协议第一条约定，乙方因上述购买行为一次性向甲方支付定金10000元，甲方从该《认购书》生效之日起不得再将乙方认购的前述房屋出售他人，也不得与他人就该认购房屋签订相同的《认购书》，若违反上述约定，造成乙方不能购买所认购房屋的，则双倍返还原告所交纳的定金。乙方从该《认购书》签订后3日内，乙方未到甲方售楼处或者乙方到甲方售楼处后因乙方原因未与甲方就该认购房屋签订书面的《贵阳市商品房买卖合同》及《商业运营管理合同》，甲方有权自行处理该房屋，无需另行通知乙方，且乙方所交定金不予退还。在上述期限内，如签约时间变化，则以甲方另行通知的签约时间为准。甲方没有另行通知的，乙方应当在上述期限内办理签约手续。《“富力中心”认购协议》（编号：0000083）第三条约定：“乙方知悉并认可：甲方有权销售该物业，该房屋房款均由大西南房地产开发有限公司授权就甲方代收代付，商业运营费由甲方收取”。签订认购书当日，被告向原告支付了50000元，2019年10月10日，被告向原告支付了992230元，付清了认购书约定的认购款项1042230元。

一审法院认为

一审法院认为，综合审查涉案房屋的权属情况，案外人侯青山向案外人贵州大西南房地产开发有限公司认购了包括涉案房屋在内的大西南?富力中心绿轴地下负一层商铺，仅代表其对该商铺的购买在《大西南?富力中心商品房认购书》（编号：8884789）的履行期间有排他的效力，并不代表案外人侯青山对大西南?富力中心绿轴地下负一层商铺享有所有权和处分权。原告鑫盈物业在获取了案外人侯青山的授权后将涉案房屋销售给被告，其对涉案房屋的处分系无权处分，在本案庭审中，原告自认涉案房屋的所有权人还是案外人贵州大西南房地产开发有限公司，而原告并未提交证据证实所有权人贵州大西南房地产开发有限公司对其的无权处分进行追认，截止一审法院规定的举证期限届满，原告亦未提交证据证实其取得了涉案房屋的处分权，并且《大西南?富力中心商品房认购书》（编号：8884789）明确约定了涉案房屋在签订《商品房买卖合同》时不允许变更买受人，原被告签订认购书时，认购书第三条约定“房屋房款均由大西南房地产开发有限公司授权向甲方（原告鑫盈商业）代收代付”的内容为不实陈述。

故原告在未取得涉案房屋处分权的情况下，与被告签订的《“富力中心”认购协议》（编号：0000083）并不能让被告享有对涉案房屋排他的购买优先地位。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，一审法院认为，被告王英拒绝与原告签订《商品房买卖合同》不构成违约。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告贵州鑫盈商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元(原告预交)，由原告贵州鑫盈商业管理有限公司负担。

上诉人诉求

鑫盈商业上诉请求：1、撤销原判，并依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实有误、适用法律错误。根据2019年10月6日双方签订的《“富力中心”认购协议》及案外人贵州大西南房地产开发有限公司（甲方）与案外人侯青山（乙方）签订《大西南?富力中心商品房认购书》，上诉人对涉案房屋有处分权。《“富力中心”认购协议》签订后被上诉人按约支付了购房款，上诉人多次通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，但被上诉人拒不配合，其行为已构成违约。

被上诉人答辩

王英答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回。

本院查明

本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，本院2020年12月2日作出的（2020）黔01民终9957号民事判决，认定鑫盈公司对钱薪羽向鑫盈公司认购的位于贵州省贵阳市观山湖区房屋没有处分权，判决解除鑫盈公司与钱薪羽签订的认购书，并双倍返还定金。

上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，关于上诉人是否享有房屋处分权的问题，上诉人与被上诉人双方签订的《“富力中心”认购协议》第三条约定：“乙方知悉并认可：甲方有权销售该物业，该房屋房款均由大西南房地产开发有限公司授权就甲方代收代付，商业运营费由甲方收取”。首先，案涉房屋的所有权人系大西南房开，二审中本院询问上诉人是否有相关证据证明大西南房开同意你公司将案涉房屋出售给被上诉人，上诉人答复称“没有书面证据证明大西南房开同意，但都是这样处理的”。根据上述陈述可知上诉人并未举证证明其享有大西南房开的销售授权；其次，上诉人主张其享有处分权的依据系与案外人侯青山签订的委托销售协议，而案外人侯青山仅与案涉房屋所有权人大西南房开签订了《大西南富力中心商品房认购书》，双方并未签订正式的商品房买卖合同，案涉房屋亦未备案登记至案外人侯青山名下，无证据证明侯青山享有案涉房屋的所有权和处分权。因上诉人未提交充分证据证明其享有案涉房屋的处分权，与上诉人与被上诉人签订《“富力中心”认购协议》第三条约定的内容不符，原判判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

判决结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由贵州鑫盈商业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

合议庭

审判长符黎音

审判员黄新

审判员邓禹雨

判决日期

二零二零年十二月十四日

书记员

书记员曹然